相続した実家が空き家のまま残っている。そんな状況を抱えながら、「いつか片付けよう」「兄弟で話し合ってから決めよう」と先送りにしている方は少なくありません。

しかし、空き家を取り巻く法律や税制は年々厳しくなっています。2024年4月からは相続登記が義務化され、放置すれば過料の対象になりました。管理が行き届いていない空き家は、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。一方で、空き家を売却すれば最大3,000万円の特別控除が受けられる制度や、売れない土地を国に引き渡せる新しい制度も用意されています。

この記事では、相続した空き家を放置するリスクと、損をせずに手放すための具体的な方法をわかりやすく解説します。読み終えるころには、今やるべきことが明確になっているはずです。

空き家を相続したら知っておきたい最新の法改正と義務

空き家の相続で最初に押さえておきたいのが、2024年に施行された法改正です。知らないままでいると、思わぬペナルティを受ける可能性があります。

▼2024年4月から開始された「相続登記の義務化」とは

2024年4月1日に改正不動産登記法が施行され、相続によって取得した不動産の名義変更（相続登記）が法律上の義務になりました。

これまで相続登記は任意の手続きだったため、親が亡くなっても名義を変更せず放置されるケースが多く、登記簿を見ても所有者がわからない「所有者不明土地」が全国で増加していました。国土交通省の調査では、所有者不明土地の発生原因の約66.7%が相続登記の未了によるものとされています。

義務化のポイントをまとめると、次のようになります。

• 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請が必要
• 2024年4月1日より前に発生した過去の相続にも遡及適用され、2027年3月31日までに登記が必要
• 遺産分割協議が成立した場合は、成立日から3年以内にその内容を反映した登記も求められる

なお、遺産分割がまとまらない場合には「相続人申告登記」という簡易的な制度も利用できます。自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、ひとまず登記義務を果たしたとみなされる仕組みです。ただし、これは暫定措置であり、遺産分割が成立したら改めて正式な相続登記が必要になります。

▼放置すると10万円以下の過料を科されるリスク

正当な理由なく期限内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。過料は刑事罰ではないため前科はつきませんが、行政上のペナルティとして金銭を徴収されます。

実際には、法務局の登記官が義務違反を把握した場合、まず相続人に対して登記申請を行うよう催告が届きます。それでも申請しなかった場合に裁判所へ過料の通知が行われ、金額が決定される流れです。いきなり請求が届くわけではありませんが、放置し続ければいずれ対象になる仕組みが整っています。

「うちはまだ大丈夫」と思っていても、過去に相続した不動産も義務化の対象です。心当たりのある方は、2027年3月31日の期限までに手続きを進めておきましょう。

空き家放置で固定資産税が最大6倍になる理由

相続登記の問題に加えて、空き家の所有者がもう一つ注意しなければならないのが固定資産税の増額リスクです。

▼「特定空家」と「管理不全空き家」の違い

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。空き家であっても住宅が残っていればこの特例が適用されるため、更地にするよりも税負担が軽く、結果的に空き家が放置される一因になっていました。

この問題に対処するため、2015年に施行された空家等対策特別措置法では「特定空家」という区分が設けられました。倒壊の危険性が高い、衛生上有害である、景観を著しく損なっているなど、周辺の生活環境に深刻な悪影響を及ぼす空き家が特定空家に指定されます。

さらに、2023年12月の法改正で新たに加わったのが「管理不全空き家」という区分です。これは、今すぐ危険ではないものの、このまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家を指します。窓が割れている、雑草が生い茂っている、屋根や壁の一部が壊れているといった状態が該当します。

つまり、以前は深刻な状態にならなければ対象にならなかったのが、その手前の段階から行政の指導・勧告の対象になったわけです。

▼勧告を受けると住宅用地特例の対象外に

特定空家または管理不全空き家に指定されると、自治体から助言・指導が行われます。この段階で適切に対応すれば指定を解除してもらえます。

しかし、改善が見られないまま放置すると「勧告」に進みます。勧告を受けた時点で住宅用地の特例が適用されなくなり、翌年度から固定資産税が大幅に上がります。200平方メートル以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税は最大6倍になる計算です。

たとえば、評価額1,000万円の土地であれば、年間の固定資産税が約2.3万円から約14万円に跳ね上がるケースもあります。

固定資産税の増額は勧告の翌年度から適用されるため、猶予期間はそれほど長くありません。空き家を所有している方は、自治体からの通知が届く前に建物の状態を確認し、最低限の管理を行っておくことが大切です。

相続した空き家を賢く手放す3つの選択肢

空き家を放置するリスクがわかったところで、具体的にどうすればよいのか。相続した空き家への対応は、大きく「売却」「手放す」「管理」の3つに分かれます。

▼【売却】3,000万円の特別控除で節税する条件

最もメリットが大きいのが、条件を満たした上での売却です。「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を活用すれば、売却益から最大3,000万円を差し引くことができ、大幅な節税につながります。この特例の詳細は、次のセクションで詳しく解説します。

▼【手放す】相続土地国庫帰属制度のメリットと注意点

立地や建物の状態によっては、売りたくても買い手がつかないケースもあります。そんなときに検討したいのが、2023年4月にスタートした「相続土地国庫帰属制度」です。一定の条件を満たせば、相続した土地を国に引き渡すことができます。こちらも後のセクションで詳しく取り上げます。

▼【管理】専門業者による空き家管理サービスという選択

すぐに売却や処分の判断ができない場合は、空き家管理サービスを利用するのも一つの方法です。月額数千円から1万円程度で、定期的な換気・通水・目視点検・郵便物の回収などを代行してもらえます。

管理サービスを利用するメリットは、管理不全空き家への指定を回避できることです。建物の劣化を最低限に抑えながら、売却や活用の判断に時間をかけることができます。

ただし、管理コストが毎月発生する点は忘れてはいけません。長期的に見て売却や処分の見込みがあるのかを踏まえた上で、期間を区切って利用するのが賢い使い方です。

空き家売却で数百万円変わる「3,000万円特別控除」の活用術

空き家の出口戦略として最も有利なのが売却です。特に「空き家の3,000万円特別控除」を使えるかどうかで、手元に残る金額が大きく変わります。

▼適用対象となるのは「昭和56年5月31日以前」の建物

この特例を利用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。主な条件は次のとおりです。

• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された建物であること
• 相続または遺贈で空き家とその敷地をともに取得していること
• マンションなどの区分所有建物ではないこと
• 相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいた家屋であること（老人ホーム入居の場合は一定の要件を満たせば対象）
• 相続後、売却時まで事業・賃貸・居住に使用されていないこと
• 売却代金が1億円以下であること

昭和56年5月31日という基準は、建築基準法の耐震基準が大きく改正された時期です。この日以前に建てられた「旧耐震基準」の建物が対象となります。

また、2024年1月1日以降の売却では、売却後に買主が耐震改修や取り壊しを行った場合でも特例の適用が認められるようになりました。これにより、売主側で解体費用を負担できない場合でも売却しやすくなっています。

▼相続から3年目の12月31日までの売却が期限

この特例には期限があります。被相続人が亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却を完了する必要があります。

たとえば、2024年1月に親が亡くなった場合、2027年12月31日が売却の期限です。この期限を1日でも過ぎると、3,000万円の控除は一切受けられなくなります。

また、制度自体にも適用期限が設けられており、現在は令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です。相続のタイミングによっては期限が迫っているケースもありますので、早めに動き出すことが重要です。

▼相続人が3人以上の場合は控除額に変動がある点に注意

2024年1月1日以降の売却では、空き家を相続した相続人が3人以上いる場合、一人あたりの控除額が3,000万円から2,000万円に引き下げられます。

たとえば、相続人が2人の場合は一人あたり3,000万円ずつ、合計6,000万円まで控除が可能です。しかし、3人以上になると一人あたり2,000万円が上限になります。3人であれば合計6,000万円ですが、一人あたりの上限は低くなるため、売却益が大きい場合は税負担に差が出ます。

遺産分割の段階で誰が空き家を相続するかによって、この控除額が変わる可能性があります。売却を前提にしている場合は、相続人の人数と控除額の関係を踏まえた上で分割方法を決めると、節税効果を最大化できます。

売れない空き家を処分するための「相続土地国庫帰属制度」

立地条件が悪い、道路に接していない、山林や農地であるなど、買い手がつかない土地を抱えている方もいるでしょう。そのような場合に選択肢となるのが「相続土地国庫帰属制度」です。

▼建物解体が必要など申請には厳しい要件がある

相続土地国庫帰属制度は、2023年4月にスタートした比較的新しい制度です。相続によって取得した土地を、一定の要件を満たした上で国に引き渡すことができます。

ただし、どんな土地でも引き取ってもらえるわけではありません。主な要件は次のとおりです。

• 建物がある土地は対象外（申請前に解体が必要）
• 担保権や使用収益権が設定されていないこと
• 土壌汚染がないこと
• 境界が明らかであること
• 通路など他人による利用が予定されていないこと
• 崖があり管理に過度な費用や労力がかかる土地は対象外

特に注意したいのが、建物が残っている場合は申請できないという点です。空き家を解体してから申請する必要があるため、解体費用を自己負担できるかどうかも判断材料になります。

審査手数料として土地1筆あたり14,000円が必要で、申請後は法務局の担当官による書面審査と現地調査が行われます。審査には半年から1年程度かかることもあります。

▼負担金の支払いが必要だが将来の管理コストはゼロに

審査に通った場合、国に土地を引き渡すための「負担金」を支払う必要があります。これは国が今後10年間にわたって土地を管理するための費用に相当するもので、原則として20万円です。

ただし、市街化区域内の宅地や一部の農地、森林などは面積に応じて金額が変わります。たとえば、市街化区域内の100平方メートルの宅地であれば約55万円、200平方メートルであれば約80万円が目安です。

負担金を支払うと、その時点で土地の所有権が国に移転します。以降は固定資産税の支払いも管理の手間も一切なくなります。

売却のように現金を得られるわけではないため、まずは売却を検討し、それが難しい場合の最終手段として国庫帰属制度を活用する、という順序で考えるのがよいでしょう。

空き家相続のトラブルを未然に防ぐ事前対策

ここまでは、すでに空き家を相続した方に向けた対処法を解説してきました。ここからは、これから相続を迎える可能性がある方、または相続手続きの初期段階にいる方に向けて、トラブルを未然に防ぐための対策を紹介します。

▼兄弟姉妹など親族間での話し合いと遺言書の重要性

空き家相続で最もトラブルになりやすいのが、相続人同士の意見の不一致です。「売りたい人」と「残したい人」がいると話し合いが長引き、その間にも空き家は劣化し、固定資産税はかかり続けます。

こうしたトラブルを防ぐためには、親が元気なうちに遺言書を作成しておくことが有効です。特に公正証書遺言であれば、法的な効力が高く、相続人同士の争いを最小限に抑えられます。

遺言書がない場合でも、相続が発生したらできるだけ早い段階で遺産分割協議を始めましょう。空き家の売却益をどう分配するか、管理費用を誰が負担するかなど、具体的な方針を決めておくことで、先送りによるリスクを減らせます。

▼認知症による資産凍結を防ぐ「家族信託」の検討

親が認知症を発症すると、本人名義の不動産は事実上「凍結」され、売却も活用もできなくなります。成年後見制度を利用する方法もありますが、手続きが複雑で時間がかかり、費用も継続的に発生します。

そこで注目されているのが「家族信託」です。親が判断能力のあるうちに、信頼できる家族に不動産の管理・処分権を委託しておく仕組みです。これにより、万が一認知症になった場合でも、受託者が不動産の売却や賃貸を行うことができます。

家族信託の設計には司法書士や弁護士のサポートが必要ですが、将来の空き家問題を根本から防ぐ手段として検討する価値は十分にあります。

▼自治体の解体・改修補助金をチェックする方法

空き家の解体や改修にかかる費用は、自治体の補助金制度を利用することで負担を軽減できる場合があります。たとえば、老朽危険家屋の解体費用を最大200万円まで助成している自治体や、解体後の土地を一定期間固定資産税の減免対象とする自治体もあります。

補助金制度は自治体ごとに内容が大きく異なり、予算枠に限りがあるため早めの確認が必要です。まずはお住まいの地域、または空き家が所在する自治体のホームページや窓口で、現在利用できる制度を調べてみてください。「○○市 空き家 補助金」で検索すると、該当する制度がすぐに見つかることが多いです。

まとめ

相続した空き家を放置することは、法的にも経済的にも大きなリスクを伴います。この記事の要点を振り返ります。

• 2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に手続きをしないと10万円以下の過料の対象になる
• 管理不全空き家や特定空家に指定されて勧告を受けると、固定資産税が最大6倍に増額される
• 空き家を売却する場合、3,000万円特別控除を活用すれば大幅な節税が可能（相続から3年目の年末が期限）
• 売れない土地は「相続土地国庫帰属制度」で国に引き渡す選択肢もある（負担金は原則20万円）
• 相続前の段階であれば、遺言書の作成や家族信託で将来のトラブルを予防できる

最も大切なのは、早めに行動を起こすことです。期限のある制度が多いため、先送りにすればするほど使える選択肢が減っていきます。

まずは相続登記が済んでいるかを確認するところから始めてみてください。その上で、売却・国庫帰属・管理のどの方法が自分に合っているかを検討し、必要に応じて司法書士や税理士、不動産業者に相談すると、スムーズに進められます。