親から相続した実家、転勤で空けている持ち家。「いずれ何とかしよう」と思いながら、空き家を放置していませんか?「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という話を耳にして、不安を感じている方も多いでしょう。

実は2023年12月、空き家対策特別措置法が改正され、新たに「管理不全空き家」という概念が誕生しました。これまで倒壊の危険があるような深刻な状態にならなければ増税されなかったのが、雑草が生い茂っている、外壁が一部剥がれているといった、比較的軽度の管理不良でも増税対象になる可能性が出てきたのです。国土交通省の調査では、全国で約24万戸がこの新基準に該当する見込みとされています。

とはいえ、ある日突然税金が跳ね上がるわけではありません。自治体からの助言・指導、勧告という段階的なプロセスがあり、勧告を受けた翌年度から初めて増税されます。つまり、今の段階で正しい知識を持ち、適切に対応すれば、増税は十分に回避できるのです。

この記事では、固定資産税が上がる具体的なタイミング、管理不全空き家に指定される基準、そして増税を避けるための現実的な対策まで、空き家の所有者が今すぐ知っておくべき情報を分かりやすく解説します。放置による損失を防ぎ、賢い判断をするための第一歩として、ぜひ最後までお読みください。

空き家の固定資産税が最大6倍になる仕組み

「固定資産税が6倍になる」という表現を見て、驚いた方も多いでしょう。実際には税率が上がるのではなく、これまで受けていた大幅な減額措置が外されることで、結果的に税額が跳ね上がるという仕組みです。

▼なぜ上がる?「住宅用地の特例」が解除されるリスク

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という優遇措置が適用されています。この制度により、200平米以下の部分(小規模住宅用地)は固定資産税が6分の1に、都市計画税は3分の1に減額されます。200平米を超える部分でも、固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2になります。

たとえば、本来の評価額に基づく固定資産税が年間12万円の土地でも、住宅が建っていれば小規模住宅用地として2万円まで圧縮されるのです。これが「6倍」の正体です。

ところが、空き家が適切に管理されず、行政から「特定空家」または「管理不全空き家」に指定されて勧告を受けると、この特例が適用されなくなります。すると税額は一気に本来の水準、つまり6倍(都市計画税を含めると最大で約6倍)に戻ってしまうのです。

▼法改正で増えた対象「管理不全空き家」とは

これまでは、倒壊の危険性が著しく高い、衛生上極めて有害、景観を著しく損なうといった深刻な状態の「特定空家」のみが増税対象でした。しかし2023年12月に施行された改正空き家対策特別措置法により、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられました。

管理不全空き家とは、特定空家に至る前の段階——つまり「このまま放置すれば特定空家になるおそれがある空き家」のことです。具体的には、窓ガラスが割れている、外壁の一部が剥がれかけている、雑草が繁茂して隣地に越境している、といった比較的軽度な管理不良の状態が該当します。

この改正により、増税対象となる空き家の範囲が大幅に拡大しました。国土交通省の推計では、全国で約24万戸が管理不全空き家に該当する可能性があるとされています。「うちはまだ倒れそうじゃないから大丈夫」という認識は、もはや通用しないのです。

いつから上がる?増税までのタイムライン

固定資産税が上がるタイミングについて、正確に理解しておくことが重要です。誤解されがちですが、空き家になった瞬間に税金が上がるわけでも、ある日突然6倍になるわけでもありません。

▼行政からの「勧告」を受けた翌年から増税

固定資産税が本来の額(6倍)に戻るのは、自治体から「勧告」を受けた年の翌年度からです。勧告とは、空き家の所有者に対して「この空き家を除却(解体)、修繕、または適切に管理するように」と行政が正式に命じることを指します。

固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、たとえば2024年10月に勧告を受けた場合、2025年1月1日時点で勧告状態が継続していれば、2025年度分から住宅用地の特例が外れます。納税通知書が届くのは通常4月〜6月ごろなので、実際に増額された税額を目にするのは勧告から約半年後ということになります。

年間2万円だった固定資産税が、翌年には12万円の請求書として届く。これが現実に起こりうるのです。

▼いきなり上がるわけではない?助言・指導から勧告の流れ

ただし、勧告は突然出されるものではありません。法律では、勧告の前に必ず「助言」と「指導」という段階を踏むことが定められています。

まず自治体の職員が現地調査を行い、管理不全の状態が確認されると、所有者に対して「助言」が行われます。これは「雑草を刈ってください」「破損箇所を修繕してください」といった穏やかな注意喚起です。この段階では税金への影響はまったくありません。

助言に応じず放置を続けると、次は「指導」に移ります。指導は助言よりも強い行政指導で、文書で通知されることが一般的です。それでも改善されない場合に、初めて「勧告」が出されます。

つまり、自治体から何らかの連絡があった時点で速やかに対応すれば、増税は避けられるのです。逆に言えば、助言や指導の通知を無視し続けることが、最大のリスクになります。

実際、多くの自治体では勧告までに数ヶ月から1年程度の猶予を設けています。ある市では、助言から勧告まで平均して8ヶ月かかったというデータもあります。行政も一方的に増税したいわけではなく、所有者に改善のチャンスを与えようとしているのです。

わが家は大丈夫?「管理不全空き家」に指定される基準

「うちの空き家は管理不全に該当するのだろうか?」-これが多くの所有者の不安でしょう。国のガイドラインと、実際に自治体が重点的にチェックしているポイントを押さえておけば、客観的に判断できます。

▼窓の割れ、外壁の剥がれ、生い茂る雑草

管理不全空き家の判断基準は、国土交通省が示すガイドラインに基づいています。具体的には以下のような状態が該当します。

建物の劣化:窓ガラスが割れたまま放置されている、外壁材やトタンの一部が剥がれている、雨どいが外れて垂れ下がっている、屋根瓦がずれている、など。倒壊の危険まではないものの、見た目にも荒廃が進んでいる状態です。

敷地の管理不全:雑草が1メートル以上伸びて隣地に越境している、庭木の枝が道路にはみ出している、ゴミや不要物が放置されて悪臭がする、など。近隣住民から苦情が寄せられやすい状態です。

防犯・防災上の問題:門扉や玄関ドアが施錠されておらず不審者が侵入できる、破損した窓から動物が侵入している、敷地内に可燃物が積まれていて火災リスクがある、など。

これらのうち複数が該当し、かつ「このまま放置すれば特定空家になる可能性が高い」と自治体が判断した場合に、管理不全空き家に指定されます。

▼特定空家(倒壊の危険)の一歩手前の状態が狙われる

「管理不全空き家」は、特定空家の予備軍を早期に捕捉するための制度です。特定空家は「著しく保安上危険」「著しく衛生上有害」「著しく景観を損なう」「周辺の生活環境の保全に不適切」という4つの要件のいずれかに該当する状態ですが、管理不全空き家はこの「著しく」という程度には至っていないレベルを指します。

たとえば、基礎にひび割れがあり将来的に傾く可能性があるが現時点では倒壊の危険はない、外壁の塗装が剥がれて美観を損ねているが景観条例に抵触するほどではない、といった状態です。

自治体としては、特定空家になってから対応するよりも、その前段階で所有者に改善を促したほうが、地域の安全と景観を効率的に守れます。そのため、管理不全空き家の認定は今後加速すると見られています。

▼自治体がチェックする4つのポイント

実際に自治体の職員が現地調査で重点的に見ているのは、以下の4点です。

①建物の外観:遠目にも荒廃が分かるか、周囲の景観と比べて明らかに劣化しているか。

②敷地の管理状況:草刈りや樹木の剪定が定期的に行われているか、ゴミや不要物が放置されていないか。

③近隣への影響:隣地や道路への越境、悪臭・害虫の発生、不審者の出入りなど、苦情の有無。

④所有者の対応姿勢:自治体からの連絡に応じるか、改善の意思があるか。

特に③と④は重要です。近隣住民から苦情が複数寄せられている場合、自治体は優先的に対応せざるを得ません。また、連絡がつかない、助言を無視するといった態度は、勧告への移行を早めます。

逆に、自治体からの連絡に誠実に対応し、「今は遠方に住んでいるが、次の帰省時に草刈りをする」「業者に修繕の見積もりを依頼中」といった改善姿勢を示せば、勧告を回避できる可能性は高まります。

固定資産税の急増(6倍)を回避するための具体的対策

管理不全空き家に指定されないために、そして万が一助言を受けてしまった場合でも勧告を避けるために、所有者ができる現実的な対策を紹介します。

▼月1回からの定期管理で「管理実態」を作る

最も基本的で効果的な対策は、定期的に空き家を訪れて管理している実態を作ることです。自治体が重視するのは「放置されているかどうか」なので、たとえ完璧な状態でなくても、管理の痕跡があれば指摘を受けにくくなります。

最低限の管理内容:

• 月1回程度の訪問と換気(窓を開けて室内の湿気を逃がす)
• 敷地内の草刈り(年3〜4回、特に夏場は必須)
• 郵便受けの整理(チラシが溢れていると「放置」の印象を与える)
• 外周の目視点検(破損箇所の早期発見)

遠方に住んでいて頻繁に訪れることが難しい場合は、空き家管理サービスの利用を検討しましょう。月額5,000円〜1万円程度で、巡回・換気・草刈り・簡易清掃・報告書作成までを代行してくれる業者が全国にあります。年間10万円程度の費用はかかりますが、固定資産税が6倍(年間10万円の増額)になるリスクを考えれば、十分に合理的な投資です。

また、管理の記録を残しておくことも重要です。訪問日時、実施した作業内容を写真付きでメモしておけば、自治体から問い合わせがあった際に「適切に管理しています」と証明できます。

▼安易な解体は逆効果?更地にする前に知っておくべきこと

「管理が面倒なら、いっそ解体して更地にしてしまおう」と考える方もいるでしょう。しかし、これは慎重に判断すべきです。

建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例は即座に外れます。つまり、管理不全空き家に指定されなくても、翌年から固定資産税は6倍になります。解体費用も、木造住宅で100万円〜200万円程度かかるのが一般的です。

たとえば、現在の固定資産税が年間2万円、解体費用150万円の場合を考えてみましょう。解体後は年間12万円(6倍)の税金がかかるため、年間の負担増は10万円です。解体費150万円を回収するには15年かかる計算になります。その間に土地を売却できなければ、出費だけが膨らみます。

解体を検討する場合は、以下を事前に確認しましょう。

• 更地にした場合の固定資産税額(自治体の資産税課で試算可能)
• 土地の売却見込み(不動産業者に査定依頼)
• 解体費用の見積もり(複数業者から取得)

これらを比較して、「解体→売却」で確実にプラスになる見込みがある場合のみ、解体を選択すべきです。見込みが立たない場合は、建物を残したまま管理を続けるか、後述する売却・制度利用を検討したほうが賢明です。

▼自治体の「空き家バンク」や「減免制度」を確認する

自治体によっては、空き家対策の一環として独自の支援制度を設けているところがあります。

空き家バンク:自治体が運営する空き家の情報登録・マッチングサービスです。売却・賃貸を希望する所有者と、移住希望者や空き家活用希望者をつなぎます。登録は無料で、自治体によっては改修費用の補助(上限50万円〜100万円)や、仲介手数料の補助が受けられる場合もあります。

固定資産税の減免制度:一部の自治体では、空き家バンクに登録した物件、または地域活性化目的で活用される空き家に対して、固定資産税を一定期間減免する制度があります。たとえば、移住者に賃貸した場合、3年間固定資産税を半額にする、といった内容です。

解体費用の補助:老朽化した空き家の解体に対して、費用の一部(上限50万円程度)を補助する自治体もあります。ただし対象は特定空家や管理不全空き家に限定されることが多く、自主的な解体には使えない場合もあるため、事前確認が必要です。

これらの制度は自治体ごとに内容が大きく異なり、実施していない自治体もあります。まずは空き家の所在地の市区町村ホームページで「空き家対策」「空き家バンク」などのキーワードで検索するか、都市計画課・建築指導課などの窓口に問い合わせてみましょう。

負動産を解消!空き家を賢く手放す3つの方法

定期管理も負担、活用の見込みもない -そんな場合は、空き家を手放すことが最善の選択肢になります。ただし、手放し方によって税金や費用が大きく変わるため、制度を正しく理解して判断することが重要です。

▼3,000万円特別控除を活用した「売却」

最も一般的で有利な方法は、売却です。特に相続した空き家の場合、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。

この制度を使えば、売却益が3,000万円まで非課税になります。たとえば、800万円で購入した実家を1,500万円で売却した場合、通常なら譲渡益700万円に対して約140万円(税率20%)の税金がかかりますが、特別控除を適用すれば税金はゼロです。

主な適用要件:

• 相続開始直前に被相続人が一人で居住していた
• 1981年5月31日以前に建築された建物(旧耐震基準)
• 相続から3年を経過する年の12月31日までに売却
• 売却価格が1億円以下
• 売却前に耐震リフォームを行うか、建物を解体して更地で売却

特に注意したいのが期限です。親が2022年3月に亡くなった場合、2025年12月31日までに売却しなければ特例は使えません。「いつか売ろう」と先延ばしにしていると、大きな節税機会を逃すことになります。

また、建物を解体して更地で売る場合、解体費用は経費として認められますが、解体後に長期間放置すると特例の対象外になる可能性があるため、解体と売却はセットで進めるべきです。

▼「相続土地国庫帰属制度」の検討

「売りたくても買い手がつかない」「管理も売却もできない」という場合に利用できるのが、2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」です。これは、相続または遺贈によって取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。

主な要件:

• 建物が建っていない(空き家がある場合は事前に解体が必要)
• 担保権や使用収益権が設定されていない
• 他人の利用が予定されている土地でない
• 土壌汚染や埋設物がない
• 境界が明確で、権利関係に争いがない

承認されるには審査手数料(土地1筆あたり1万4,000円)と、10年分の管理費相当額の負担金(宅地の場合、200平米の土地で約80万円が目安)がかかります。決して安くはありませんが、その後の固定資産税や管理費用が永久になくなることを考えれば、選択肢の一つになります。

ただし、建物が残っている場合は解体が必須のため、解体費用(100万円〜200万円)+負担金(80万円)で合計200万円前後の出費は覚悟する必要があります。それでも「誰も欲しがらない山林や農地を相続してしまった」というケースでは、有効な手段です。

▼相続放棄をしても残る「保存義務」の注意点

「相続放棄すれば空き家の問題から解放される」と考える方もいますが、これは誤解です。

民法では、相続放棄をした者でも「次の相続人が管理できるようになるまで」は財産を保存する義務があると定められています(民法940条)。つまり、相続放棄後も、他に相続人がいない場合や、次の相続人が管理を始めるまでは、空き家の管理責任から逃れられないのです。

実際、相続放棄後に空き家が倒壊して隣家に損害を与えた場合、放棄した元相続人が賠償責任を負った判例もあります。

相続放棄を検討する場合は、事前に以下を確認しましょう。

• 他に相続人がいるか(兄弟姉妹など)
• 相続財産管理人の選任が必要か(家庭裁判所に申立て、予納金20万円〜100万円程度)

相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きが必要で、一度放棄すると撤回できません。安易に選択せず、司法書士や弁護士に相談したうえで判断することをお勧めします。

まとめ:放置は最大の損失!早めの管理と決断を

空き家の固定資産税が上がるのは、自治体から「勧告」を受けた翌年度からです。勧告までには助言・指導という段階があり、いきなり増税されることはありません。しかし、2023年12月の法改正で「管理不全空き家」という新たな対象が設けられ、雑草の繁茂や外壁の劣化といった比較的軽度の管理不良でも、増税リスクが生じるようになりました。

押さえておくべき重要ポイント:

• 固定資産税が最大6倍になるのは「住宅用地の特例」が外されるため
• 勧告を受けた翌年から増税が始まるが、助言・指導の段階で対応すれば回避可能
• 月1回程度の定期管理で「放置」の印象を避けることが最も効果的
• 安易な解体は逆に税負担を増やすリスクがあり、売却見込みとのシミュレーションが必須
• 相続した空き家なら3,000万円特別控除で売却時の税金を大幅に減らせる可能性がある

空き家問題は、放置すればするほど選択肢が狭まり、費用負担が増えていきます。「いつか何とかする」ではなく、今この瞬間から「定期管理を始める」「売却の査定を取る」「自治体の制度を調べる」といった具体的なアクションを起こすことが、最大の損失回避につながります。

自治体からの通知が届いてから慌てるのではなく、通知が来る前に動き出す。それが空き家を「負動産」にしないための賢い選択です。