「土地購入の注意点」を調べると、法規制や境界、インフラ、費用の話が多く出てきます。一方で、購入後に地中から古いコンクリート基礎や浄化槽が出てきたり、土壌汚染が見つかったりすると、撤去費や工事の中断で数百万円単位の負担になることもあります。地面の下は外から見えないため、自分で判断できず不安を抱える方も多いはずです。契約日が迫っていると、なおさら焦ります。

この記事では買主の立場で、契約前に資料と書面でどこまでリスクを絞り込めるか、どの段階で調査を頼むか、契約書に何を書いておくかを順に整理しました。一般的な注意点は最初に簡単に触れ、その後は地中埋設物と土壌汚染に絞って解説します。解体工事と土壌汚染対策に携わるエコ・テックの現場で見てきた一般的な傾向も交えています。

土地購入の一般的な注意点と、見落としやすい地中のリスク

土地購入で確認すべき項目は多岐にわたりますが、多くは不動産会社の重要事項説明である程度カバーされます。見落とされやすいのは、書類に出てこない地面の下の状態です。

▼法規制・境界・インフラ・地盤など基本の確認項目

土地を買う前に押さえておきたい基本項目は、次のとおりです。

• 法規制：用途地域、建ぺい率・容積率、接道義務、高さ制限など
• 境界：境界標の有無、隣地との越境、確定測量の有無
• インフラ：上下水道・ガスの引き込み状況、引き込み工事の負担
• 地盤・災害：ハザードマップでの浸水・土砂災害リスク、地盤の強さ
• 費用：仲介手数料、登記費用、不動産取得税などの諸費用

これらは役所や不動産会社の資料で確認しやすく、重要事項説明書にも記載されます。

▼購入後に追加費用が出やすいのは地中埋設物と土壌汚染

一方、地中埋設物と土壌汚染は、掘ってみるまで分からないことが少なくありません。建築工事の基礎掘削で初めて見つかり、そこで工事が止まるケースもあります。撤去や浄化の費用に加え、工期の遅れによる仮住まい費用や事業開始の遅れまで影響が広がりかねません。だからこそ、契約前にどこまで確認しておくかで、購入後の負担が大きく変わってきます。

地中埋設物と土壌汚染は何が問題になるのか

まずは、どのようなものが地中に残りやすく、どのような土地で汚染の可能性が高くなるのかを押さえましょう。リスクの中身が分かれば、確認すべき資料も見えてきます。

▼出やすい地中埋設物の例（旧基礎・浄化槽・井戸・杭）

解体工事の現場でよく見つかる地中埋設物には、次のようなものがあります。

• 旧建物のコンクリート基礎や土間コンクリート
• 使われなくなった浄化槽、汚水槽
• 古井戸
• 建物を支えていた杭（コンクリート杭・鋼管杭など）
• 解体時に埋め戻されたコンクリート片、瓦、ガラ、木くずなどの廃材

とくに昔の解体では、廃材をそのまま埋め戻したり、基礎を残したりした例がありました。現在は建設リサイクル法で分別解体と再資源化が求められていますが、過去の工事で残されたものは今も地中にあることがあります。種類ごとの扱いは解体工事で問題になる地中埋設物の種類と扱いで詳しく解説しています。

▼土壌汚染が疑われる土地の過去の用途

土壌汚染は、過去にその土地で何が行われていたかと深く関係します。注意したい用途の例は次のとおりです。

• 工場（金属加工、メッキ、化学製品、電子部品、印刷など）
• クリーニング店（有機溶剤を使っていた場合）
• ガソリンスタンド、自動車整備工場
• 研究所、試験施設
• 産業廃棄物の処理施設や、埋立地・盛土の造成地

住宅地として売られている土地でも、数十年前は工場だったということは珍しくありません。今の見た目だけでは判断しにくい点に注意が必要です。

▼買主が負担を負う場面とその影響

買主が費用を負担することになりやすいのは、主に次のような場面です。

• 売買契約で売主の契約不適合責任が免除されていた
• 引渡しから時間がたち、売主へ責任を問える期間を過ぎていた
• 「現況有姿」での引渡しとされ、地中の状態について取り決めがなかった

埋設物の撤去費用は量や種類によって幅があり、汚染の浄化となると、範囲によってはさらに大きな金額になります。費用面だけでなく、着工の遅れや建築計画の変更につながる点も見落とせません。

契約前に確認する手順

専門の調査をいきなり依頼する必要はありません。まずは自分で集められる資料と書面での確認から始め、疑いがある場合だけ調査に進む流れが現実的です。

▼ステップ1 登記簿・古地図・航空写真で過去の用途を調べる

最初に、その土地が過去に何に使われていたかを調べます。手がかりになるのは次の資料です。

• 登記事項証明書（閉鎖登記簿を含む）：過去の所有者が法人か、建物の種類が「工場」「作業所」だったかを確認
• 古地図・住宅地図：過去の建物名や事業所名を確認
• 航空写真：国土地理院の「地図・空中写真閲覧サービス」で年代ごとの土地利用の変化を確認

こうした資料をもとに土地の履歴を整理する作業を「地歴調査」といいます。自分で調べるのが難しければ、専門会社に依頼することもできます。地歴調査の内容と費用も参考にしてください。

▼ステップ2 旧建物と解体履歴を売主へ書面で確認する

次に、売主へ旧建物の状況を確認します。口頭のやりとりで終わらせず、不動産会社を通じて書面で回答をもらうのが基本です。

• 以前どのような建物が建っていたか、用途は何だったか
• 解体工事をいつ、どの業者が行ったか
• 基礎や杭、浄化槽を撤去したか（撤去証明や工事報告書があるか）
• 過去に土壌調査をしたことがあるか

解体の工事報告書やマニフェスト（産業廃棄物管理票）の写しが残っていれば、撤去の範囲を確認する有力な手がかりになります。売主が把握していない場合でも、「分からない」という回答そのものが判断材料のひとつです。

▼ステップ3 自治体で区域指定や条例を確認する

土壌汚染対策法では、基準を超える汚染が確認された土地は「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」に指定され、都道府県等がその台帳を公開しています。購入予定地が区域に含まれていないか、自治体の環境部署の窓口やウェブサイトで確認しましょう。区域指定の考え方は土壌汚染対策法の区域指定の仕組みで解説しています。

あわせて、自治体独自の条例も確認しておくと安心です。東京都の環境確保条例のように、一定規模以上の土地の改変時に、法律とは別の調査や届出を求める自治体もあります。

▼ステップ4 疑いがあれば調査を契約前に依頼する

ステップ1〜3で、工場などの履歴がある、解体の記録がない、といった疑いが残った場合は、契約前に調査を検討します。契約後に調査をしても、すでに免責特約に合意していれば費用負担の交渉は難しくなります。迷ったときは、「問題が見つかったら購入をやめる、または価格を見直したいか」を基準に考えてみてください。そう考えるなら、調査は契約前に行う必要があります。

土壌汚染・地中埋設物の調査は段階的に進む

調査と聞くと高額な費用を想像しがちですが、実際は段階的に進めるもので、最初から大がかりな掘削をするわけではありません。

▼地歴調査から詳細調査までの流れと目的

土壌汚染の調査は、一般に次のような順で進みます。

地歴調査で汚染のおそれが低いと判断できれば、そこで調査を終えることもあります。費用は土地の広さや分析項目で大きく変わるため、複数の会社から見積もりを取って比較すると安心です。調査方法の詳細は、環境省の「土壌汚染対策法に基づく調査及び措置に関するガイドライン」に示されています。

▼地中探査・試掘でわかること

地中埋設物の確認には、地中レーダー探査や試掘が使われます。地中レーダーは地面を掘らずに反応の有無や位置の目安をつかむ方法で、比較的手軽に実施できます。ただし、反応の正体までは特定できないことも多く、確実性を求めるなら重機で部分的に掘る試掘が有効です。旧建物の基礎があった位置や浄化槽の想定位置など、怪しい箇所に絞って掘ると費用を抑えやすくなります。

▼売主に調査を依頼するときの進め方と立会い

購入前の土地は売主の所有物なので、買主が勝手に掘ることはできません。調査を行うには、不動産会社を通じて売主の承諾を得る必要があります。進め方の例は次のとおりです。

1. 調査の目的と範囲、方法を書面で売主に伝える
2. 費用をどちらが負担するか、試掘後の埋め戻しを誰が行うかを決める
3. 調査日程を調整し、売主・買主・不動産会社が立ち会う
4. 結果報告書を双方で共有する

売主側にとっても、事前に状態がはっきりすれば引渡し後のトラブルを防げます。その点を伝えると、承諾を得やすくなるでしょう。

重要事項説明書と売買契約書で確認すべき条項

調査の結果にかかわらず、地中のリスクをどう扱うかは契約書で決まります。署名・押印の前に、次の条項を必ず確認しておきましょう。

▼告知事項と契約不適合責任の免責特約

重要事項説明書では、土壌汚染対策法の区域指定の有無や、売主から告知された事項（過去の用途、埋設物の有無など）を確認します。「不明」と書かれている項目は、そのまま流さずに理由を質問してください。

売買契約書では、契約不適合責任の扱いが重要です。民法では、引き渡された土地が契約内容に適合しない場合、買主は追完（撤去など）や代金減額、損害賠償、解除を求められます。ただし、個人が売主の取引では、この責任を免除する特約や、期間を「引渡しから3か月」などに短くする特約が付くことがよくあります。宅地建物取引業者が売主の場合は、宅地建物取引業法により、引渡しから2年以上とする特約を除いて買主に不利な特約は無効です。売主の立場から見た論点は売主側から見た土壌汚染のある土地売却の注意点にまとめていますので、交渉の前に目を通しておくと相手の考え方が分かります。

▼費用負担・解除条件の明文化

免責特約が付く場合でも、地中のリスクについて個別に取り決めておくことはできます。たとえば次のような内容です。

• 引渡し後〇か月以内に地中埋設物が見つかった場合、撤去費用は売主が負担する
• 土壌調査の結果、基準を超える汚染が判明した場合は、買主は契約を白紙解除できる
• 解除した場合、手付金は全額返還する

「見つかったら協議する」という書き方では、実際に問題が起きたときに話がまとまらないおそれがあります。負担者と金額の上限、期限まで具体的に書くのが理想です。

▼売主へ確認したい質問例

契約前に、不動産会社を通じて次のような質問を投げかけてみてください。

• 旧建物の基礎や杭は、すべて撤去済みですか。記録は残っていますか。
• 浄化槽や井戸はありましたか。撤去や埋め戻しはどのように行いましたか。
• この土地が工場や事業所として使われていた時期はありますか。
• 過去に土壌調査をしたことはありますか。報告書を見せてもらえますか。
• 引渡し後に地中埋設物が見つかった場合、費用負担に応じてもらえますか。

回答は書面で残し、契約書の告知事項に反映してもらいましょう。

問題が見つかった場合の選択肢と費用の考え方

調査で埋設物や汚染が見つかっても、すぐに購入をあきらめる必要はありません。状況に応じて、いくつかの選び方があります。

▼購入見送り・価格交渉・売主負担での撤去や浄化

主な選択肢は次の3つです。

• 購入を見送る：汚染の範囲が広い、費用の見通しが立たない場合
• 価格交渉をする：撤去・浄化費用の見積もりをもとに、その分を値引きしてもらう
• 売主負担で対応してもらう：引渡し前に撤去や浄化を済ませる条件で契約する

どれを選ぶかは、費用の大きさと、その土地をどうしても手に入れたいかで決まります。埋設物が限られた範囲なら価格交渉、汚染が深く広がっているなら見送りや売主負担を軸に考えると判断しやすくなります。

▼撤去・処理費用の目安と住宅ローン・税務への影響

撤去・処理費用は、埋設物の種類と量、汚染の範囲と深さ、重機が入れるかどうかで大きく変わります。浄化槽1基の撤去なら比較的小さな金額で済むこともあります。一方、杭の引き抜きや広い範囲の汚染土の入れ替えでは、数百万円以上になることもあり、一律の相場は示しにくいのが実情です。必ず現地を見たうえでの見積もりを取りましょう。

住宅ローンでは、金融機関が土地の担保価値を評価します。汚染が判明している土地は評価が下がり、借入額に影響するかもしれません。また、税務上も、汚染がある土地は浄化費用などを考慮して評価されることがあります。購入資金の計画が変わることもあるため、金融機関や税理士にも早めに相談しておくと安心です。

▼事業用地を買う場合の土壌汚染対策法上の注意

工場や倉庫、店舗の建設用地として購入する場合は、土壌汚染対策法の手続きにも注意が必要です。一定規模以上（原則3,000㎡以上）の土地の形質変更をする場合、着手の30日前までに都道府県知事等への届出が必要となり、汚染のおそれがあれば調査を命じられることがあります。また、有害物質使用特定施設が廃止された土地では、土地所有者等に調査義務が生じます。購入後の造成や建設のスケジュールに影響するため、事業計画の段階で手続きを確認しておきましょう。詳細は環境省の土壌汚染対策法のページで確認できます。

相談先の使い分けとよくある失敗

地中のリスクは、内容によって相談すべき専門家が異なります。相談先と時期を整理しておくと、契約前の短い期間でも慌てずに進められます。

▼調査会社・解体業者・弁護士の頼み分けと相談時期

解体と土壌汚染対策の両方を扱う会社であれば、埋設物と汚染をまとめて見てもらえるため、窓口を一本化しやすい利点があります。

▼購入申込後に確認を後回しにして起きる失敗

よくある失敗は、購入申込を入れたあと「契約してから調べればいい」と確認を後回しにするケースです。実際には次のような事態が起こり得ます。

• 契約後に試掘を申し出たが、免責特約があり費用負担を求められなかった
• 建築の基礎工事で廃材が大量に出て、撤去費用と工期の延長が発生した
• 工場跡地と知らずに購入し、売却時に買い手から調査を求められた

購入申込から契約までは1〜2週間程度しかないことも多いものです。申込の段階で「契約前に地中の確認をしたい」と不動産会社に伝えておくと、スケジュールを確保しやすくなります。

よくある質問

土地購入時の地中埋設物と土壌汚染の確認について、よくある疑問に答えます。

▼住宅地として売られている土地でも土壌汚染の心配はありますか

可能性はゼロではありません。現在は住宅地でも、過去に工場やクリーニング店、ガソリンスタンドがあった土地もあります。まずは登記簿や古地図、航空写真で過去の用途を確認し、気になる履歴がなければ過度に心配する必要はありません。

▼地中埋設物は引渡し後に見つかっても売主に請求できますか

契約不適合責任の扱いによって変わります。免責特約がなく、責任期間内であれば請求できる可能性がありますが、免責特約がある場合は難しくなります。契約前に埋設物の扱いを特約で決めておくことが大切です。

▼土壌調査の費用は買主と売主のどちらが負担するのですか

法律で決まっているわけではなく、当事者間の話し合いで決めます。買主が安心のために依頼する場合は買主負担、売主が売却のために実施する場合は売主負担となるのが一般的です。結果次第で費用を精算する取り決めをすることもあります。

▼調査で問題がなければ、もう心配はいりませんか

調査は限られた地点や範囲で行うため、すべてを完全に把握できるわけではありません。リスクを大きく下げる手段と考え、契約書でも埋設物や汚染が見つかった場合の扱いを決めておくと安心です。

まとめ

土地購入の注意点のうち、地中埋設物と土壌汚染は外から見えず、購入後に大きな負担になりやすいリスクです。ただし、契約前に資料と書面で絞り込み、必要に応じて調査を行い、契約書で扱いを決めておけば、多くのトラブルは避けられます。

• 登記簿・古地図・航空写真で過去の用途を確認する
• 旧建物の解体履歴や撤去の記録を売主に書面で確認する
• 自治体で土壌汚染対策法の区域指定や条例を確認する
• 疑いがあれば、契約前に地歴調査や試掘を依頼する
• 免責特約の有無と、費用負担・解除条件を契約書で明文化する

購入を検討している土地があれば、まず過去の用途を調べるところから始めてみてください。判断に迷う履歴が見つかったり、調査の範囲や費用の見当がつかなかったりする場合は、解体工事と土壌汚染対策の両方を手がけるエコ・テックにご相談ください。地中の状況の見立てから調査、撤去・浄化の見積もりまで、契約前の判断材料をそろえるお手伝いをしています。