親から工場跡地を相続した、取引先から「跡地を買わないか」と打診された、遊休地になった自社工場の売却や活用を考え始めた。そんなとき、まず気になるのが土壌汚染ではないでしょうか。工場跡地は見た目だけでは汚染の有無が分からず、調べずに取引すると、あとから想定外の対策費や契約トラブルにつながることがあります。

ただ、過度に構える必要はありません。調査はいきなり高額なボーリングから始めるのではなく、資料を調べる地歴調査から段階的に進められます。また、土壌汚染対策法は必ずしも完全な浄化を求めておらず、汚染があっても対策を講じたうえで土地を使い続ける道もあります。この記事では、工場跡地の活用方法、調査義務がかかる場面、購入前・売却前の調査の流れ、取引前に確認したい契約のポイントを順に整理する記事です。

工場跡地とは？土壌汚染が問題になる理由

工場跡地は、操業していた業種や使っていた物質によって、土壌汚染のリスクが大きく変わる土地です。まずは跡地が生まれる背景と、調査が欠かせない理由を押さえておきましょう。

▼工場跡地の意味と、跡地が生まれる主なきっかけ

工場跡地とは、かつて製造や加工、修理などを行う工場が建っていた土地、または操業を終えて建物だけが残っている土地を指します。跡地が生まれるきっかけには、次のようなものがあります。

• 事業の縮小・廃業、後継者不在による閉鎖
• 生産拠点の集約や海外・郊外への移転
• 経営者の死亡にともなう相続
• 老朽化した建屋の建て替え

都市部の工場跡地はまとまった面積を確保しやすく、物流施設やマンション、商業施設の用地として需要があります。一方、地方では買い手が見つかりにくく、建屋が残ったまま空き地化しているケースも少なくありません。

▼過去の操業内容で汚染リスクが決まる

汚染リスクの大きさは、その土地で何が扱われていたかで決まります。たとえば金属のメッキ工場では六価クロムやシアン、電子部品工場や機械部品の洗浄工程ではトリクロロエチレンなどの揮発性有機化合物、塗料や顔料を扱う工場では鉛などの重金属が問題になりやすい傾向があります。クリーニング工場やガソリンスタンドの跡地も、同様に注意が必要な土地です。

土壌汚染対策法では、こうした物質のうち人の健康に被害を生じるおそれがあるものを「特定有害物質」として定めています。工場の業種や製造品目、使用していた薬品が分かれば、どの物質を重点的に調べるべきかの見当がつきます。

▼汚染は見た目で分からないため調査が必要

土壌汚染は、地表を見ても、においを嗅いでも判断できない場合がほとんどです。揮発性有機化合物は地下深くまで浸み込み、地下水を通じて敷地の外へ広がることもあります。建物を解体して更地にしたあとでも、地中の汚染は残ったままです。

取引後に汚染が見つかると、対策工事の費用負担や工期の遅れ、売主と買主の紛争に発展しかねません。購入する側も売却する側も、取引前に状況を把握しておくことが、結果的に負担を小さくする近道になります。

工場跡地の主な活用方法

工場跡地の活用方法は大きく「売る」「貸す」「自分で使う」の3つに分かれます。どれを選ぶかは、立地や面積だけでなく、汚染の状況や用途地域の制限とセットで考えることが大切です。

▼売却して現金化する

使う予定のない跡地は、売却して現金化するのが最も分かりやすい選択肢です。固定資産税や管理の手間がなくなり、相続人が複数いる場合も分けやすくなります。

ただし、工場跡地の買い手は土壌汚染のリスクを気にします。調査結果がない状態では価格交渉で不利になったり、「調査してから検討したい」と話が止まったりしがちです。売却を考え始めた段階で地歴調査だけでも済ませておくと、買い手への説明がしやすくなります。

▼賃貸・事業用地として貸し出す

土地を手放したくない場合は、資材置き場や駐車場、事業用定期借地として貸し出す方法があります。建物を建てずに使う資材置き場や駐車場は、初期投資を抑えられるのが利点です。

貸し出す場合も、汚染の状況によっては借り手の利用に制約が出ます。借地契約の終了時に「借りたときから汚染があったのか、借り手の使用で生じたのか」が争点になることもあるため、貸し出す前に土地の状態を記録しておくと安心です。

▼自社で再利用・建て替える

自社の新工場や倉庫、事務所として建て替える方法もあります。同じ事業者が使い続けるため、過去の操業履歴を把握しやすいのがメリットです。

建て替えでは既存建屋の解体と、新しい建物の基礎工事で土を掘削します。一定規模以上の土地の形質変更にあたれば、後述する土壌汚染対策法の届出が必要になるため、工事計画の早い段階で確認しておきましょう。

▼物流施設・商業施設・太陽光発電にする

工業地域や準工業地域にある広い跡地は、物流施設の用地として需要があります。幹線道路や高速道路のインターチェンジに近ければ、なおさら有利です。幹線道路沿いでは、商業施設やロードサイド店舗の用地としての活用も考えられます。

買い手や借り手が見つかりにくい地方の跡地では、太陽光発電設備の設置も選択肢の一つです。大きく土を掘り返さずに架台を設置できるケースがあり、建物を建てる活用より土壌への手入れを抑えやすい点が特徴です。ただし、架台の基礎工事の規模によっては形質変更の届出が必要になる場合もあります。

▼住宅は建てられる？用途選びの注意点

工場跡地に住宅を建てられるかどうかは、まず用途地域で決まります。工業専用地域では住宅を建てられませんが、工業地域や準工業地域であれば、建築基準法上は住宅の建築が可能です。実際に、都市部の工場跡地が大規模マンションや戸建て分譲地に生まれ変わった例は数多くあります。

一方で、住宅は人が長時間過ごし、庭で子どもが土に触れる機会もある用途です。汚染が残ったままでは購入者の理解が得られにくく、デベロッパーも事前の調査と対策を重視します。住宅用地として売却・活用を考えるなら、ほかの用途以上に調査をていねいに行う必要があると考えておきましょう。

活用の前に確認したい土壌汚染の調査義務

土壌汚染対策法では、一定の条件にあてはまる場合に土地の所有者等へ調査の義務が生じます。工場跡地で特に関係するのは、次の2つの場面です（出典：環境省「土壌汚染対策法の概要」）。

▼有害物質使用特定施設を廃止したとき

水質汚濁防止法の特定施設のうち、特定有害物質を製造・使用・処理する施設を「有害物質使用特定施設」と呼びます。この施設の使用を廃止したときは、土地の所有者等が指定調査機関に土壌汚染状況調査を行わせ、その結果を都道府県知事（政令市では市長）に報告しなければなりません（土壌汚染対策法第3条）。

ただし、引き続き工場の敷地として使う場合など、知事の確認を受けて調査が一時的に猶予されるケースもあります。猶予中の土地でも、900平方メートル以上の土地の形質変更を行う場合は届出が必要となり、調査が求められます。「昔、猶予を受けたまま」という跡地は、売却や建て替えの段階で調査が必要になると考えておきましょう。

▼一定規模以上の土地の形質変更をするとき

3,000平方メートル以上の土地の形質変更（掘削や盛土など）を行う場合は、着手の30日前までに都道府県知事等への届出が必要です（同法第4条）。現に有害物質使用特定施設が設置されている工場の敷地などでは、900平方メートル以上が対象です。届出の内容から汚染のおそれがあると判断されると、調査の命令が出されます。

工場跡地を解体して建て替える、造成して分譲するといった計画では、この規定に該当することが多いものです。なお、自治体によっては条例で独自の義務を設けています。たとえば東京都の環境確保条例では、3,000平方メートル以上の土地の改変時に、土地の利用履歴等の調査と届出を求めています。調査義務の詳細は土壌汚染調査の調査義務が発生するケースで整理しているので、あわせて確認してください。

▼義務がなくても調査したほうがよい場面

法律上の調査義務がない土地でも、次のような場面では自主的に調査しておくほうが安全です。

• 工場跡地を購入する前（取得後に汚染が判明すると、対策費を自分で負担することになりかねない）
• 工場跡地を売却する前（買い手に土地の状態を説明でき、価格交渉や契約条件を整理しやすい）
• 金融機関から融資を受ける、または担保評価を受けるとき
• 相続した跡地の扱いを相続人どうしで話し合うとき

不動産取引では、法令上の義務の有無にかかわらず、自主調査の結果を判断材料にするのが一般的になっています。

購入前・売却前の調査は地歴調査から始める

土壌汚染の調査は、最初から敷地全体を掘り返すわけではありません。資料と聞き取りで汚染のおそれを絞り込み、必要な範囲だけ土壌を採取していく段階的な進め方が基本です。

▼ステップ1：地歴調査で過去の使用履歴を確認する

最初に行うのが地歴調査（土地利用履歴調査）です。登記簿や古い住宅地図、航空写真、行政が保有する届出記録、工場の配置図などを集め、関係者への聞き取りや現地確認も行います。どの時期にどんな施設があり、どの薬品をどこで使っていたかを洗い出し、汚染のおそれがある物質と場所を特定する作業です。

土壌を採取しないため、費用と期間を比較的抑えられます。地歴調査の結果「汚染のおそれは低い」と判断できれば、ここで調査を終える判断もありえるでしょう。地歴調査の進め方は地歴調査の目的や義務化の契機、費用を、民間の取引で「フェーズ1」と呼ばれる段階の具体的な手順は土壌調査の最初の段階であるフェーズ1の方法で解説しています。

▼ステップ2：必要に応じて表層土壌調査などで汚染の有無を調べる

地歴調査で汚染のおそれがあると判断された場合は、実際に試料を採取して分析します。揮発性有機化合物であれば土壌ガス調査、重金属等であれば表層土壌の採取が中心です。法に基づく調査では、敷地を原則10メートル四方の区画に分け、汚染のおそれの程度に応じて試料を採る地点を決めていきます（出典：環境省「土壌汚染対策法に基づく調査及び措置に関するガイドライン」）。

▼ステップ3：汚染が見つかったら詳細調査で範囲と深さを把握する

表層の調査で基準を超える汚染が見つかった場合は、ボーリングで深さ方向の試料を採り、汚染が広がっている範囲と深さを把握します。地下水への影響を確認するため、井戸を設けて地下水を分析することもあります。

詳細調査の結果は、対策工事の方法や費用を見積もる根拠です。売買価格の調整にも使えるため、取引の判断材料としての重要度は高い段階です。

▼事業履歴が不明な相続物件はどう調べるか

相続した工場跡地では、「親が何を作っていたのか詳しく知らない」「当時の書類が残っていない」ということがよくあります。それでも調べる手段はあります。

• 法務局で閉鎖登記簿や古い登記事項を取得し、所有者や地目の移り変わりを確認する
• 国土地理院などの古い航空写真で、建物の配置や敷地の使われ方を時期ごとに追う
• 自治体の環境部局で、水質汚濁防止法の特定施設の届出記録などを照会する
• 元従業員や取引先、近隣の人に、扱っていた製品や薬品を聞く

資料集めに慣れていない個人の方は、地歴調査の段階から調査会社に任せるのが現実的です。どこまで分かっているかを伝えれば、足りない情報をどこで調べるかを含めて提案を受けられます。

▼調査の費用と期間の考え方

調査の費用と期間は、敷地の広さ、汚染のおそれがある物質の種類と数、採取する地点の数によって大きく変わります。地歴調査は資料調査が中心のため比較的安く済み、試料採取を伴う段階に進むほど費用は増えていくと考えてください。期間は資料の集まり具合や分析の待ち時間に左右され、取引の日程から逆算して早めに着手するのが無難です。

見積もりを取るときは、調査の範囲（どの段階までか）、対象物質、採取地点の数を確認し、複数社を同じ条件で比べると判断しやすくなります。

汚染が見つかった場合の考え方と活用への影響

調査で汚染が見つかっても、土地がまったく使えなくなるわけではありません。法律上の扱いと対策の選択肢を知っておけば、活用や売却の見通しを冷静に立てられます。

▼区域指定と届出が必要になる場面

法に基づく調査で基準を超える汚染が判明すると、土地は区域に指定されます。区域は次の2種類です。

指定された区域は台帳で公開されます。自主調査で汚染が見つかった場合は届出の義務はありませんが、土地所有者が自ら区域指定を申請する制度もあります（同法第14条）。

▼完全浄化だけでなく、遮断措置で使い続けられる場合もある

汚染が見つかると「土を全部入れ替えなければならない」と考えがちですが、土壌汚染対策法が求めているのは、人が汚染物質を摂取する経路を断つことです。地表を舗装やコンクリートで覆う、きれいな土で盛土をする、汚染土壌を封じ込めるといった方法でも、健康被害のおそれをなくせる場合があります。

環境省も、掘削除去に偏らず、土地の用途に応じた合理的な対策を選ぶよう呼びかけています。たとえば物流倉庫や駐車場として使うなら、敷地を舗装して覆う対策で足りることもあるでしょう。一方、住宅用地として売却するなら、買い手の安心感を考えて掘削除去を選ぶ判断も十分ありえます。対策の方法は、跡地をどう使うかと一緒に決めていくのが基本です。

▼汚染が残る土地は売れる？買取という選択肢

汚染が残る土地でも、売却は可能です。対策費を見込んで価格を調整したうえで、一般の買い手や事業者に売る方法があります。ただし、買い手が限られ、条件の調整に時間がかかることも珍しくありません。

そうした場合の選択肢が、汚染土地の取り扱いに慣れた不動産会社や専門事業者による買取です。対策工事を前提に買い取ってもらえるため、売主は自分で浄化工事を手配する必要がありません。売却価格は対策費を差し引いた水準になりますが、早く確実に手放したい場合には現実的な方法です。

取引前に確認したいチェックリストと契約のポイント

工場跡地の取引では、土地の状態だけでなく、調査や対策の費用を誰が負担するかを事前に決めておくことが欠かせません。購入側・売却側の双方が確認しておきたい項目をまとめます。

▼購入側・売却側が取引前に確認する項目

• 過去の操業内容（業種、製造品目、使用していた薬品）
• 有害物質使用特定施設の有無と、廃止時の調査・猶予の状況
• 要措置区域・形質変更時要届出区域に指定されていないか
• 地歴調査や土壌調査の結果があるか、ある場合はどの段階までか
• 用途地域と、予定している活用方法が両立するか
• 地中に古い基礎や埋設物、廃棄物が残っていないか
• 既存建屋にアスベスト含有建材が使われていないか

▼調査の実施時期や費用負担を契約で決めておく

取引の前に調査を行うのか、契約後・引き渡し前に行うのか、汚染が見つかった場合の費用は誰が負担するのかを、売買契約書の特約で明確にしておきましょう。調査結果によって契約を解除できる条件や、売買代金を減額する条件を入れておく方法もあります。

売主側は、汚染があることを知りながら告げずに売ると、引き渡し後に契約不適合責任を問われるおそれがあります。この点は取引の結論を左右する重要な論点です。詳しくは売主が負う契約不適合責任のリスクと売却時のトラブル防止策で解説しています。

▼解体前に調査すべきか、解体後か：アスベストなど他のリスクも同時に確認

工場の建屋が残っている場合、地歴調査は解体前から始められます。建屋があるうちのほうが、薬品の保管場所や排水経路を現地で確認しやすいからです。一方、建屋の床下を掘って試料を採る調査は、解体後のほうが効率的に進められるケースが多くなります。解体工事の計画と土壌調査の工程をあわせて組むと、全体の期間を短くしやすくなります。

あわせて確認したいのが、建屋のアスベストです。大気汚染防止法と石綿障害予防規則により、建築物の解体・改修工事では、規模にかかわらず石綿含有建材の有無を事前に調査する義務があります。2022年4月からは一定規模以上の工事で調査結果の報告が義務となり、2023年10月からは建築物の事前調査を有資格者が行うことになりました（出典：環境省・厚生労働省「石綿飛散防止の制度」）。古い工場の屋根材や外壁材、配管の保温材にはアスベストが使われていることが多いため、土壌とあわせて確認しておくと、解体費用の見通しも立てやすくなります。

よくある質問

工場跡地の活用と調査について、よくある疑問に答えます。

▼工場跡地を買うときは必ず土壌調査が必要ですか？

購入そのものに法律上の調査義務はありません。ただし、有害物質使用特定施設を廃止した土地や、3,000平方メートル以上（条件によっては900平方メートル以上）の形質変更を予定している土地では、法令上の調査や届出が必要になります。義務がない場合でも、取得後に汚染が判明すると対策費を自分で負担しかねないため、少なくとも地歴調査は購入前に行っておくと安心です。

▼工場跡地にマイホームを建てても大丈夫ですか？

工業専用地域でなければ、住宅の建築自体は可能です。安全に住めるかどうかは、汚染の有無と対策の内容によります。分譲地として売られている土地であれば、売主に調査結果や対策の内容を確認しましょう。説明がない、または資料が出てこない場合は、契約前に確認を求めることをおすすめします。

▼地歴調査だけで売却できますか？

地歴調査で汚染のおそれが低いと判断できれば、その結果を説明資料として売却を進められる場合があります。ただし、買い手が住宅デベロッパーなどの場合は、試料採取を伴う調査を求められることも少なくありません。買い手の候補と活用目的に合わせて、どの段階まで調査するかを決めるとよいでしょう。

▼汚染が見つかったら土を全部入れ替える必要がありますか？

必ずしも必要ではありません。土壌汚染対策法は、汚染物質を摂取する経路を断つことを求めており、舗装や盛土、封じ込めといった方法でも対応できる場合があります。どの対策を選ぶかは、跡地をどう使うかや、売却する場合の買い手の要望をふまえて決めます。

まとめ：調査・解体・売買を一括で相談するという選択肢

工場跡地は、売る・貸す・自分で使うのいずれを選ぶ場合も、土壌汚染の状況が活用の幅と取引条件を左右します。調べずに進めるのではなく、資料を調べる地歴調査から段階的に状況を把握していくことが、余計な費用やトラブルを避ける近道です。

• 汚染リスクは過去の操業内容で決まり、見た目では判断できない
• 有害物質使用特定施設の廃止時や、一定規模以上の形質変更時には法令上の調査・届出が必要
• 調査は地歴調査から始め、必要に応じて土壌の採取、詳細調査へと進める
• 汚染があっても、舗装や盛土などの措置で使い続けられる場合がある
• 調査の時期と費用負担は売買契約の特約で決めておく
• 解体前にはアスベストの事前調査も必要になる

まずは、工場で何を作り、どんな薬品を使っていたかを分かる範囲で整理してみてください。そのうえで、地歴調査から相談するのが第一歩です。

工場跡地の処分では、建屋の解体、アスベスト対策、土壌調査と対策工事、さらに土地の売却や買取までが一つながりの課題になります。窓口が分かれると、工程の調整や費用の比較に手間がかかりがちです。エコ・テックでは、解体工事から土壌汚染対策、汚染物件の売買までをまとめてご相談いただけます。「何から手をつければよいか分からない」という段階でも、状況をお聞きしたうえで進め方をご提案しますので、お気軽にお問い合わせください。