親から相続したガソリンスタンド跡地を手放したい。でも、調べて汚染が見つかったら売れなくなるのでは――。そう考えて調査を先送りにしている方は少なくありません。

ガソリンスタンドでは、地下タンクや配管からガソリンが漏れ、ベンゼンや油分が土壌に残っている可能性があります。調査を後回しにすると、売却や解体の段階で買主や施工会社から確認を求められ、計画がそこで止まりがちです。この記事では対象をベンゼンと油分に絞り、汚染が起きる仕組み、調査の順序、見つかった後の対策と売却の見通しを整理します。汚染物質の種類全般については別の記事で扱っています。

ガソリンスタンド跡地で土壌汚染が起きる理由

ガソリンスタンドは燃料を地下に貯めて地上で給油する施設です。長年の営業で、設備の劣化や給油時のこぼれから燃料が土にしみ込むことがあります。

▼汚染が起きやすい場所は地下タンク・配管・給油設備周辺

汚染が見つかりやすいのは、次のような場所です。

• 地下タンク（ガソリン・軽油・灯油）の周辺：鋼製タンクの腐食や継ぎ目からの漏えい
• タンクと計量機をつなぐ地下配管：継手のゆるみや腐食
• 計量機（給油機）の下や給油口まわり：給油時のこぼれの蓄積
• 洗車場・整備ピット・廃油タンクの周辺：廃油や洗浄排水の浸透

営業中に漏えい検知や点検が行われていても、古い時期の小さな漏れまで記録に残っているとは限りません。営業年数が長い跡地ほど、確認しておく意味は大きくなります。

▼公表事例では地下2〜4m深で基準超過が見つかっている

自治体が公表している給油所跡地の調査事例では、地表から2〜4m程度の深さでベンゼンの基準超過が確認された例があります。地下タンクはおおむねその深さに埋設されるため、漏れた燃料もタンク底付近から下へ広がりやすいのです。

地表に油の跡が見えなくても、地下に汚染が残っているケースはあり得ます。見た目やにおいだけで「問題ない」と判断しないことが大切です。

ベンゼンと油分は何が違うのか

ガソリンスタンド跡地の汚染は、法律上の扱いが異なる2つの論点に分かれます。ベンゼンは土壌汚染対策法の規制対象、油分は対象外という点がポイントです。

▼ベンゼンは特定有害物質で、溶出量基準は0.01mg/L

ベンゼンはガソリンに含まれる成分で、土壌汚染対策法の特定有害物質（第一種特定有害物質＝揮発性有機化合物）に指定されています。土壌溶出量基準・地下水基準はいずれも0.01mg/L以下です（環境省「土壌汚染対策法の概要」）。

揮発しやすく水に溶けて移動しやすい性質があるため、土壌だけでなく地下水を通じて敷地の外へ広がるおそれがあります。調査で土壌ガスと地下水を確認するのは、この性質に対応するためです。

▼油分は法の特定有害物質ではなく、油臭・油膜として問題になる

一方、ガソリンや軽油・灯油そのものの「油分」は、土壌汚染対策法の特定有害物質に含まれていません。ただし、環境省の「油汚染対策ガイドライン」では、油臭や油膜によって生活環境上の支障が生じる状態を問題として扱っています。

たとえば、ベンゼンは基準内でも、掘削すると強い油臭がする、井戸水に油膜が浮く、といったケースです。法の区域指定には当たらなくても、売買や建築の場面では対応を求められることが多く、ベンゼンとあわせて確認しておくほうが安全です。

調査は誰がいつ行うのか

土壌汚染の調査は、法律で義務づけられる場面と、売却や解体に備えて自主的に行う場面に分かれます。ガソリンスタンド跡地では、後者がきっかけになるケースが中心です。

▼土壌汚染対策法で調査が必要になる主な場面

法律上、調査が求められる主な場面は次のとおりです。

• 3,000㎡以上の土地で掘削などの形質変更を行う場合（届出後、汚染のおそれがあると判断されると調査命令が出る）
• 土壌汚染による健康被害のおそれがあると都道府県知事等が認めた場合

一般的な給油所は、廃止時に調査義務が生じる「有害物質使用特定施設」に当たらないことが多いため、閉鎖しただけでは法の調査義務が生じないケースも多く見られます。ただし、東京都の環境確保条例のように、自治体の条例で給油所の廃止時や土地改変時に調査を求める地域もあります。所在地の自治体の環境部局に確認しておきましょう。

義務がなくても、売却時には買主や金融機関から調査結果を求められるのが一般的です。結果として、自主調査を行うケースが大半を占めます。

▼解体前に確認したい地下タンク・配管の撤去状況

解体工事に入る前に、地下タンクと配管がどう処理されているかを確認してください。消防法上、危険物施設を廃止する際は市町村長等への届出が必要で、タンクは撤去されているか、内部を砂やモルタルで充填して埋め殺しにされているかのどちらかです。

タンクが残ったままだと、解体時に撤去費用が追加でかかるうえ、タンク下の土壌を調べられません。廃止届の控えや消防署の記録、過去の工事資料で状況をつかんでおくと、解体と調査の段取りを一度に組めます。

ガソリンスタンド跡地の調査手順

調査は「資料で絞り込む→ガスで当たりをつける→掘って確かめる→地下水を見る」の順に進みます。最初から全面を掘るわけではないため、段階ごとに費用と範囲を見極めながら進められます。

▼ステップ1：地歴調査（資料等調査）で使用履歴を確認する

最初に、登記簿・住宅地図・航空写真・消防署への届出資料・営業当時の図面などから、タンクや計量機の位置、営業期間、漏えい事故の有無を洗い出します。現地を歩いて油の染みや設備の痕跡も確認します。

この段階では土を掘らないため、費用も期間も比較的軽く済むのが利点です。「いきなり大がかりな調査になるのでは」と不安な方も、まずはここから始めれば十分です。地歴調査の位置づけや費用感は地歴調査の義務化の契機と費用で詳しく紹介しています。

▼ステップ2：土壌ガス調査で汚染の有無を絞り込む

ベンゼンは揮発性のため、地表から深さ1m程度の穴をあけて土壌中のガスを採取し、ベンゼンが検出されるかを調べます。敷地を格子状に区切り、地歴調査で汚染のおそれが高いとされた区画を中心に測定します。

ガスが検出された地点が、次のボーリング調査の候補です。油分については、この段階で油臭の確認や表層土壌の油分分析をあわせて行うこともあります。進め方の詳細は土壌ガス調査の進め方と費用相場をご覧ください。

▼ステップ3：ボーリング調査で深さと範囲を把握する

土壌ガスが検出された地点でボーリングを行い、深さ方向に土壌を採取してベンゼンの溶出量を分析します。第一種特定有害物質の場合、原則として深さ10mまでを調べ、どの深さで基準を超えているかを特定します。

あわせて油臭・油膜の確認やTPH（全石油系炭化水素）の分析を行えば、油分の広がりも把握可能です。ここで汚染の深さと範囲がわかると、対策の工法や費用を具体的に見積もれるようになります。

▼ステップ4：地下水の調査で周辺への影響を確かめる

ボーリング孔を利用して観測井を設け、地下水のベンゼン濃度を測ります。地下水が基準を超えている場合、敷地外へ広がっていないか、周辺に飲用井戸がないかの確認が重要です。

この結果は、後述する区域指定の種類や必要な対策を左右します。調査報告書は売却時の重要な資料にもなるため、すべての段階の結果を一冊にまとめて保管しておきましょう。

汚染が見つかったときの対策と区域指定

基準超過が見つかっても、それだけで土地が使えなくなるわけではありません。法の手続きに沿って区域が指定され、リスクに応じた対策を選ぶ流れになります。

▼要措置区域・形質変更時要届出区域の違い

法に基づく調査（または自主調査の結果を申請した場合）で基準超過が確認されると、都道府県知事等が区域を指定し、公示します。

周辺に飲用井戸がない市街地では、形質変更時要届出区域となるケースが多い傾向にあります。この場合、直ちに浄化を求められるわけではありません。

▼掘削除去・原位置浄化・封じ込めの特徴

ベンゼン汚染への代表的な対策は次の3つです。

• 掘削除去：汚染土壌を掘り出して場外の処理施設へ運ぶ。確実で工期も読みやすいが、深い汚染や広い範囲では費用が大きくなる
• 原位置浄化：土を掘らずに浄化する。土壌ガス吸引、地下水の揚水処理、薬剤による化学酸化、微生物を使うバイオレメディエーションなどがあり、費用を抑えやすい一方で期間は長くなりやすい
• 封じ込め：遮水壁などで汚染を閉じ込め、地下水への拡散を防ぐ。汚染は残るため、土地の利用方法に制約が残る

売却を急ぐなら掘削除去、費用を抑えて時間をかけられるなら原位置浄化、と目的によって選び方が変わります。各工法の詳細は土壌汚染対策の工法の種類で比較しています。

▼浄化後に続く地下水モニタリング

地下水汚染があった場合、対策後も一定期間、地下水の濃度を定期的に測定します。環境省のガイドラインでは、原則として2年間、基準を満たし続けることを確認したうえで措置の完了とする考え方が示されています。

工事が終わってもすぐに区域指定が解除されるとは限らないため、売却のスケジュールはモニタリング期間も含めて組んでおくと安心です。

調査をしないままにするリスク

「調べなければ汚染はわからない」と考えたくなりますが、後で発覚したときの負担のほうが大きくなりがちです。

▼売却時の契約不適合責任

土地を売った後に汚染が見つかると、売主は民法上の契約不適合責任を問われる可能性があります。買主から浄化費用の請求、代金の減額、契約の解除を求められることもあり、売却で得た金額を上回る負担になりかねません。

事前に調査して結果を開示しておけば、価格や責任の範囲を契約で取り決められます。汚染が見つかること自体より、知らずに売ることのほうがリスクは大きいと考えてください。

▼周辺の地下水や井戸への拡散

ベンゼンは地下水に溶けて移動します。放置するうちに汚染範囲が隣地や下流側へ広がると、対策の範囲も費用も膨らむ一方です。周辺に井戸を使う住宅や事業所がある地域では、健康被害のおそれから要措置区域に指定される可能性も高まります。

汚染があっても売却・活用はできるのか

汚染が見つかっても、売却や活用の道は残っています。対策のタイミングと責任の所在を整理すれば、選択肢は意外と多くあります。

▼対策後に売却する場合と現状のまま売却する場合

対策を済ませてから売る方法なら、買主の不安が小さく、相場に近い価格を目指せます。ただし、浄化費用と期間は売主の先行負担です。

現状のまま売る方法では、調査結果を開示し、浄化費用を見込んだ価格で取引します。汚染地の買い取りや再生を手がける事業者に売れば、手間と時間を抑えられます。どちらが有利かは、汚染の範囲と浄化費用の見積もりを比べて判断するのが確実です。手順は土壌汚染のある土地を売却するときの手順と契約不適合責任にまとめています。

▼相続した跡地の責任はどこにあるのか

土壌汚染対策法では、措置を行う義務を負うのは、原則として土地の所有者等です。汚染を起こしたのが先代の事業や元の石油元売り・運営会社であっても、相続した時点で所有者として対応を求められる可能性があります。

汚染原因者が明らかで、その者に措置させることが相当と認められる場合は、原因者に措置が指示されることもあります。当時の賃貸借契約や運営会社との取り決めが残っていれば、費用負担の交渉材料になるため探しておきましょう。

▼住宅は建てられるか、跡地は何になるか

浄化が完了していれば、住宅の建築に法的な制限はありません。形質変更時要届出区域のままでも、事前の届出と適切な施工管理を行えば建築は可能です。ただし、住宅用地としては買主の心理的な抵抗が大きいため、浄化まで済ませるのが現実的です。

実際のガソリンスタンド跡地は、幹線道路沿いという立地を生かしてコンビニエンスストアやドラッグストア、飲食店、コインランドリー、駐車場などに転用されることが多くなっています。

よくある質問

ガソリンスタンド跡地の土壌汚染について、よくある疑問に答えます。

▼ガソリンスタンド跡地は必ず汚染されていますか？

必ずではありません。設備の管理状況や営業年数によって、基準超過がない跡地も多くあります。ただし外見では判断できないため、地歴調査で可能性を確認するのが確実です。

▼閉鎖しただけで土壌調査の義務は生じますか？

一般的な給油所は、閉鎖だけでは土壌汚染対策法の調査義務が生じないことが多いです。ただし3,000㎡以上の形質変更や自治体の条例で調査が必要になる場合があるため、所在地の自治体に確認してください。

▼油臭がするだけでも対策は必要ですか？

油分は土壌汚染対策法の対象外のため、法律上の措置義務はありません。ただし、売買や建築工事の際に問題とされることが多いため、油汚染対策ガイドラインを参考に、必要に応じて掘削や浄化で対応します。

▼地下タンクが埋め殺しになっている場合はどうなりますか？

砂などで充填されていれば当面の危険は小さいものの、タンク下の土壌は調べられません。売却や建て替えの際には撤去を求められることが多いため、解体工事とあわせて撤去と調査を行うと効率的です。

まとめ：解体前に地歴調査から相談を

ガソリンスタンド跡地の土壌汚染は、ベンゼンと油分の2つが論点です。地下タンクや配管の周辺から汚染が広がりやすく、調べないまま売却や解体を進めると、後で大きな負担になりかねません。

• ベンゼンは特定有害物質（基準0.01mg/L）、油分は法の対象外だが油臭・油膜として問題になる
• 調査は地歴調査→土壌ガス調査→ボーリング調査→地下水調査の順に進める
• 汚染が見つかっても、区域指定の種類に応じた対策で売却・活用はできる
• 解体前に地下タンク・配管の撤去状況を確認しておく

最初の一歩は、資料をもとにした地歴調査です。費用も期間も比較的軽く、結果を見てから次の調査に進むかを決められます。

エコ・テックでは、地下タンクを含む解体工事から土壌調査、浄化、汚染地の売却相談までを一括で承っています。「何から手をつければいいかわからない」という段階でも、手元の資料をもとに進め方を整理しますので、お気軽にご相談ください。